Immobilienpreise in München 2025 – Teilmarkt: Wohnungs- & Teileigentum
Der Marktbericht 2024 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Landeshauptstadt München bietet detaillierte Einblicke in Preis- und Umsatzentwicklungen. Besonders spannend: der Teilmarkt Wohn- und Teileigentum, denn Eigentumswohnungen dominieren unverändert den Transaktionsmarkt in der Isarmetropole. Nachfolgend die wichtigsten Fakten, Vergleiche zum Vorjahresbericht 2023 sowie praxisrelevante Schlussfolgerungen für Eigentümer, Kaufinteressenten und Investoren.
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Marktvolumen und Transaktionsdynamik
| Kennzahl | 2023 | 2024 | Veränderung 23 → 24 |
| Anzahl Verträge Wohn- & Teileigentum | 6.915 | 9.095 | +32% |
| Geldumsatz (Mrd. €) | 3.73 | 4.80 | +29% |
| Anteil am Gesamtumsatz | 49% | 42% | –7 pp |
| Neubau-Anteil an allen ETW-Transaktionen | 9% | 12% | +3 pp |
Interpretation: Nach dem Nachfrageknick 2022/23 hat sich der Münchner Wohnungsmarkt 2024 deutlich belebt. Gestiegene Transaktionen bei gleichzeitig moderaten Preisrückgängen belegen eine Marktanpassung an das neue Zinsniveau, keine grundlegende Schwäche.
Preisniveaus 2024 vs. 2023
Erstverkäufe (Neubau)
| Lagequalität | Ø WF | Ø Kaufpreis 2023 | €/m² WF 2023 | Ø Kaufpreis 2024 | €/m² WF 2024 | Preistrend |
| Durchschnittlich | 74 m² | 755.000 € | 10150 € | 735.000 € | 10.050 € | –1% |
| Gut | 80 m² | 1,005.000 € | 12.450 €. | 905.000 € | 11.450 € | –8% |
| Gute zentrale Lage | 75 m² | 1.535.000 € | 20.700 € | 1.600.000 € | 21.600 € | +4% |
Wiederverkäufe (Bestand)
| Lagequalität | Ø WF | €/m² WF 2023 | €/m² WF 2024 | Preistrend |
| Durchschnittlich (o. DS*) | 72 m² | 7.250 € | 6.900 € | –5% |
| Gut (o. DS) | 77 m² | 8.600 € | 8.350 € | –3% |
| Gute zentrale Lage (o. DS) | 70 m² | 111.00 € | 10.500 € | –5% |
*DS = Denkmalschutz
Indexperspektive
| Index (2005 = 100) | 2023 | 2024 | Veränderung |
| Neubau-ETW ges. | 3231 | 3012 | –6.6% |
| Geschosswohnbauland* | 4291 | 3192 | –25.6% |
*überdurchschnittliche Korrelation: sinkende Grundstückspreise entlasten künftige Neubaukalkulationen.
Faktor- und Renditeentwicklung
| Kennzahl | 2023 | 2024 | Tendenz |
| Vielfaches JRoE* (MFH ≤ 30% Gewerbe) | 36 | 34 | leicht fallend |
| LZ** (MFH ≤ 30% Gewerbe) | 2,3% | 2,5% | leicht steigend |
*JRoE = Jahresrohertrag
**LZ = Liegenschaftszinssatz
Steigende LZ spiegeln vorsichtig höhere Risikoprämien wider; Ertragsvielfache sinken moderat – Zeichen für leichte Yield-Ausweitung ohne Marktstress.
5 zentrale Marktkräfte 2024–25
- Zinsplateau und Finanzierungsflexibilität
Trotz EZB-Leitzinshoch zeigt der leichte Abwärtstrend der Bauzinsen seit Q1-2025 erste Wirkung. Käufer nutzen verlängerte Zinsbindungen und Tilgungsoptionen für Budgetsicherheit. - Nachfragesprung bei kleineren Flächen
Apartments < 45 m² verzeichnen erneut zweistellige Transaktionszuwächse, weil Kapitalanleger auf günstige Einstiegspreise und hohe Mieterdichte setzen. - Premium-Segment widerstandsfähig
Gute zentrale Lagen behaupten sich preislich; Rekordumsätze über 1.6 Mio € im Erstverkauf zeigen ESG-optimierte Neubauprojekte als Value-Safe-Haven. - Entwickler kalkulieren konservativer
25% Preisrückgang bei Geschosswohnbauland erleichtert künftige Projektmargen. Fertigstellungen 2026 ff. dürften in attraktiveren Verkaufspreisen resultieren. - ESG & Smart-Building-Effekte
Käufer honorieren Energieeffizienz mit geringeren Preisabschlägen. KfW-40-Neubauten erzielen Ø +7% Preisaufschlag gegenüber Standard-Neubau.
Handlungsempfehlungen für Schlüsselakteure
Private Eigentümer
- Verkaufszeitpunkt: Marktliquidität ist 2024/25 deutlich besser als 2023. Bei Bestandswohnungen in Randlagen Preisanpassung ~ 5% einkalkulieren.
- Sanierungsbonus nutzen: Effizienzklasse-Upgrades (z. B. Dämmung, Wärmepumpe) steigern Marktwert um Ø 10% – höher als Investitionskostenquote.
Kapitalanleger
- Core-Plus-Chancen: MFH mit Mietsteigerungspotenzial < €8,000 €/m² WF erzielen 2.5%–2.7% LZ, bieten risikoärmere Yield-Upside durch moderate Sanierung.
- Mikro-Apartments: 7% Rendite brutto realisierbar in U-Bahn-nahen Lagen außerhalb Mittlerer Ring; achten auf geringe Hausgeldquoten < 3€ /m².
Projektentwickler
- Grundstücksverhandlungen: 2024er Preisbasis –25% vs. 2022 ermöglicht Zielrenditen > 15% IRR bei konservativer VK-Preisprognose.
- ESG-Positionierung: DGNB-Gold-Zertifizierung schafft Preispremium bis 5% und beschleunigt Abverkauf um Ø 2 Monate.
Fazit & Ausblick
Die Münchner Wohnungspreise zeigen 2024 ein selektiv rückläufiges, aber stabilisierendes Bild. Transaktionszahlen und Umsatzvolumen ziehen wieder an, Immobilien bleiben ein gefragtes Asset im Portfolio privater wie institutioneller Investoren. Für 2025 prognostiziert Butschal Immobilien eine Seitwärtsbewegung mit leichter Preisspezialisierung: Top-Lagen halten, Randlagen könnten nochmals 2%–3% nachgeben, Neubaupreise profitieren von sinkenden Grundstückskosten und Effizienznachfrage.
Mit detaillierter Marktkenntnis, ESG-Strategie und klarem Investmentprofil bieten sich weiterhin attraktive Einstiegsfenster in den dynamischsten Münchner Immobilienmarkt.
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