Grundstücksmarkt München 2025 – Butschal Immobilien
Die Nachfrage nach unbebauten Baugrundstücken in München hat 2024 wieder angezogen. Allerdings zeigte sich preislich eine selektive Korrektur, die Käuferchancen eröffnet, während Verkäufer ihren Verhandlungsspielraum neu ausloten müssen. Der aktuelle Jahresbericht 2024 des Gutachterausschusses liefert die belastbare Datengrundlage für diese Marktüberblick.
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Transaktionen & Volumen
| Kennzahl | 2023 | 2024 | Veränderung 23 → 24 |
| Anzahl Kaufverträge gesamt | 341 | 414 | +21% |
| Geldumsatz (Mio. €) | 880 | 931 | +6% |
| Flächenumsatz (ha) | 88 | 120 | +37% |
| Anteil unbebauter Grundstücke am Gesamtumsatz | 12% | 8% | –4% |
Interpretation: Das Transaktionswachstum bei nur moderatem Geldumsatzplus belegt eine Preisdifferenzierung: Zahlreiche kleinere Deals füllen die Statistik, während Hochpreisabschlüsse seltener wurden.
Preisentwicklung Wohnbauland
Indextrend – 2005 = 100
| Jahr | Index Wohnbauland | Veränderung |
| 2023 | 342,5 | –20% |
| 2024 | 318,9 | –7% |
Kernaussage: Nach dem starken Rücksetzer 2023 setzte sich 2024 ein moderater Abwärtstrend fort. Käufer finden nun seltene Einstiegspreise, die zuletzt 2020 gesehen wurden.
Durchschnittliche Quadratmeterpreise 2024
| Wohnlage | Individuell (EMH) €/m² WGFZ 0,6 | Doppel/Reihe €/m² WGFZ 0,6 | Preisband €/m² |
| Durchschnittlich | 1.850 | 1.800 | 1.000 – 2.650 |
| Gut | 2.350 | 2.550 | 1.500 – 3.500 |
| Gute zentrale Lage | n. v. | n. v. | |
| Beste Lage | 3.600 | 3.100 | 2.050 – 6.050 |
Teilmärkte im Detail
Individuelle Wohnbebauung
- Preisrückgang: Ø –7% in 2024.
- Grundstücksgrößen: 320 – 650 m² dominieren.
- Lagefaktor: Randlagen nordwestlich (Aubing, Allach) bieten Einstieg ab 1.350 €/m² WGFZ 0,6.
Geschosswohnbauland
- Mangelnde Kauffälle: Nur Einzelfälle, daher keine belastbare Preisaussage.
- Projektentwickler: Fokussieren sich auf Nachverdichtung; Grundstücke mit Baurechtsreserve gewinnen an Relevanz.
Gewerbebauland
| Nutzung | Ø Preis €/m² WGFZ 1,0 | Range €/m² | Datensatz |
| Klassisches GE | 720 | 390 – 1.150 | 4 Deals |
| Höherwertiges GE | 2.600 | 1.900 – 4.200 | 11 Deals (21-22) |
| Kerngebiet MK | 3.000 – 6.900 | 5 Deals (21-23) |
Trend: ESG-optimierte Light-Industrial-Konzepte verdrängen klassische Produktion.
Einflussfaktoren 2025
Zinsen & Finanzierung
- EZB-Leitzins stabil bei 2%, Bauzinsen 10 Jahre um 3,7%.
- Folge: Cash-starke Käufer dominieren Off-Market-Deals.
ESG & Flächenknappheit
- KfW-40-Ready-Grundstücke erzielen bis 10% Aufschlag.
- Potenziale in Erbbauermodellen steigen (Faktoren 0,63-0,93, Erbbauzins 1,0-2,0%).
Baurechtsreserven
- Durch Solarpaket I profitieren Anbauten <20 m² von Genehmigungsfreiheit; Grundstücke mit Gartenland-Reserve gewinnen.
Prognose bis 2026
| Szenario | Preisentwicklung | Transaktionen | Kommentar |
| Baseline | –2% p.a. | +5% | Seitwärtsmarkt, leichte Käuferdominanz |
| Upside „Soft Landing“ | 0% | +10% | Stabile Zinsen, Migration push |
| Downside „Higher for Longer“ | –5% | –15% | Zinsanstieg >4,5%, Baukostenhoch |
Handlungsempfehlungen
Eigentümer
- Nachverdichtung prüfen: Gartenreserve + Tiny House = +20% Werthebel.
- Baurecht sichern: Verzögerungen durch ImmoWertV 2021-Umstellung vermeiden.
Entwickler
- Option Deals: Grundstückssicherung mit 12-24 Monatsoption, Mindereinsatz 3%.
- ESG-Positionierung: DGNB-Gold-Roadmap gleich im LOI fixieren.
Kapitalanleger
- Erbbaugrundstücke: Faktor 0,76 bei 1,5% Zins ermöglicht Bruttorenditen 3,2%.
- Light Industrial Nordosten: Einstieg ab 720 €/m² GF, Zielyield 5,1%.
Fazit
Der Münchner Grundstücksmarkt zeigt 2024 eine gesunde Marktbereinigung bei zugleich steigender Aktivität. Für 2025 erwarten wir eine marginale Preiskorrektur und anziehende Transaktionszahlen, insbesondere bei ESG-kompatiblen Flächen. Eigentümer sollten jetzt Potenzialanalysen starten; Kaufinteressenten sichern sich seltene Opportunitäten in wachstumsstarken Randlagen.
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