Immobilienmarkt München 2025: Stabilität, Chancen und neue Impulse
München bleibt auch 2025 ein außergewöhnlich gefragter Immobilienstandort – trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und struktureller Herausforderungen. Der aktuelle Marktbericht zeigt: Die bayerische Landeshauptstadt punktet mit wirtschaftlicher Vielfalt, Innovationskraft und einem robusten Immobilienmarkt, der sowohl für Investoren als auch Eigennutzer attraktive Perspektiven bietet.
Wirtschaftliche Stärke als Basis
Münchens Erfolg fußt auf einem einzigartigen Branchenmix: Über 87.000 Unternehmen – darunter sieben DAX-Konzerne, zahlreiche Mittelständler und eine dynamische Start-up-Szene – sorgen für eine hohe Wertschöpfung und Innovationskraft. Besonders Hightech-Branchen wie Quantencomputing, Künstliche Intelligenz und Life Sciences treiben die Entwicklung voran. Auch der Finanzplatz München wächst, internationale Investmentbanken wie Goldman Sachs, Morgan Stanley und J.P. Morgan haben ihre Präsenz ausgebaut.
Nachhaltigkeit und Innovation im Fokus
Die Stadt setzt auf nachhaltige Entwicklung: Initiativen wie der „Klimapakt Münchner Wirtschaft“ bündeln die Kräfte großer Unternehmen für mehr Klimaschutz, Energieeffizienz und Kreislaufwirtschaft. München gilt zudem als führender Standort für Start-ups im Bereich Circular Economy und wurde 2024 von der Financial Times als Europas Top-Gründungszentrum ausgezeichnet. Bayerische Start-ups sammelten 2024 mehr Investitionskapital als jede andere Region in Deutschland – ein starkes Signal für die Zukunftsfähigkeit des Standorts.
Wohnimmobilienmarkt: Hohe Nachfrage, knappe Angebote
Die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum bleibt Münchens größte Herausforderung. Bis 2040 wird die Einwohnerzahl voraussichtlich auf 1,8 Millionen steigen – die Nachfrage nach Wohnraum bleibt also hoch. 2024 wurden rund 6.500 Wohnungen fertiggestellt, die Zahl der Baugenehmigungen lag bei etwa 8.300. Dennoch bleibt der Markt angespannt: Steigende Bau- und Energiekosten sowie höhere Zinsen bremsen viele Projekte aus. Die Stadt reagiert mit umfangreichen Förderprogrammen und Schutzmaßnahmen gegen Gentrifizierung, etwa durch 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit über 202.000 Wohnungen1.
Gewerbeimmobilien: Erholung und neue Hotspots
Büromarkt: Moderate Erholung, steigende Mieten
Der Münchner Büromarkt zeigte 2024 eine deutliche Erholung: Der Flächenumsatz stieg um 28 % auf rund 606.200 m². Dennoch liegt die Nachfrage noch etwa 20 % unter dem langjährigen Mittel. Die Leerstandsquote erreichte mit 8,7 % einen neuen Höchststand, da viele Neubauflächen außerhalb der Toplagen schwerer vermietet werden. Besonders gefragt bleiben zentrale Lagen rund um den Hauptbahnhof, die Stammstrecke, den Ostbahnhof und Sendling. Die Durchschnittsmiete stieg auf 25,10 €/m² (+5 %), die Spitzenmiete sogar auf 53,50 €/m² (+11 %). In den besten Innenstadtlagen werden mittlerweile Mieten von über 60 €/m² erzielt1.
Entwicklungsschwerpunkte und neue Quartiere
Mehr als 40 % der Vermietungsleistung entfielen auf Zentrumslagen. Aktuell sind rund 655.100 m² Bürofläche im Bau, davon 56 % bereits vermietet oder eigengenutzt. Ab 2026 wird das Angebot an neuen Flächen jedoch deutlich zurückgehen, da Projektentwickler seit 2022 zurückhaltender agieren. Zu den wichtigsten Stadtentwicklungsprojekten zählen große Areale wie Freiham, das Werksviertel am Ostbahnhof und die Umwandlung ehemaliger Industrieflächen in neue Wohn- und Gewerbequartiere1.
Investmentmarkt: Aufwärtstrend trotz Unsicherheiten
Das Transaktionsvolumen am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt legte 2024 kräftig zu und erreichte 2,7 Mrd. € (+119 % gegenüber dem Vorjahr), bleibt aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Fast 60 % des Volumens entfielen auf Objekte innerhalb des Mittleren Rings. Neben Bürogebäuden (Marktanteil 27 %) gewinnen gemischt genutzte Immobilien und Hotels an Bedeutung. Die Renditen stabilisieren sich, im Spitzensegment sind bei Zinssenkungen 2025 wieder Preissteigerungen möglich. Für das laufende Jahr wird ein weiteres Wachstum des Transaktionsvolumens auf 3–4 Mrd. € erwartet – Investoren finden attraktive Einstiegsmöglichkeiten, insbesondere für Repositionierungsprojekte1.
Einzelhandel, Logistik und Ausblick
München bleibt Deutschlands attraktivster Einzelhandelsstandort. Die Nachfrage nach zentralen Flächen ist hoch, die Mieten im Spitzensegment steigen weiter. Auch der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien ist durch Flächenmangel und niedrigen Leerstand (1,1 %) geprägt. Die Spitzenmiete im Logistikbereich liegt bei 9,80 €/m², im Light-Industrial-Segment bei 15,80 €/m²1.
Fazit: München bleibt ein sicherer Hafen
Trotz globaler Unsicherheiten und struktureller Anpassungen behauptet sich München als stabiler, zukunftsfähiger Immobilienstandort. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, Innovationskraft, nachhaltiger Stadtentwicklung und hoher Lebensqualität macht die Stadt weiterhin zu einem der gefragtesten Märkte in Europa – für Investoren, Eigennutzer und Unternehmen gleichermaßen.
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Bild von Herbert Aust auf Pixabay
Alle Daten und Analysen basieren auf dem aktuellen MIPIM Marktbericht München 2025/26.