Wann ein offizielles Verkehrswertgutachten erforderlich ist

Ein Verkehrswertgutachten ist ein schriftlich begründetes Sachverständigengutachten, das den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie nach § 194 BauGB auf einen bestimmten Stichtag ermittelt. Eine allgemeine Pflicht, ein solches Gutachten vorzulegen, besteht nicht — entscheidend ist, wer den Wert am Ende beurteilen muss und nach welchen Regeln. Vier Konstellationen führen in der Münchner Beratungspraxis regelmäßig zu einem förmlichen Gutachten. Bei Erbschaft und Schenkung geht es um den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG). Bei einer Scheidung geht es um die Bewertung von Anfangs- und Endvermögen im Zugewinnausgleich (§§ 1374, 1376, 1379 BGB). In gerichtlichen Verfahren entscheidet das Gericht, ob und durch wen Beweis über den Wert erhoben wird. In der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert selbst fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Der Unterschied zwischen diesen Fällen ist grundlegend: In den ersten beiden trägt eine Partei eine Nachweis- oder Darlegungslast und entscheidet selbst, ob sie ein Gutachten beibringt. In den letzten beiden liegt die Bewertungshoheit beim Gericht. Dieser Beitrag ordnet alle vier Konstellationen entlang der jeweils maßgeblichen Norm ein.

Vier Anlässe, zwei Ausgangslagen: Nachweislast bei der Partei — oder Bewertungshoheit beim Gericht.

Was ein Verkehrswertgutachten von einer Wertexpertise unterscheidet

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert. Maßgeblich ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre — „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“. Ein Gutachten begründet diesen Wert nachvollziehbar, eine Wertexpertise nicht.

Die methodischen Regeln dazu stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 ImmoWertV auf die Ermittlung von Verkehrswerten anzuwenden. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV sind grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen; die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts zu wählen, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der verfügbaren Daten, und „die Wahl ist zu begründen“. Aus dem Verfahrenswert wird der Verkehrswert nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV unter Würdigung der Aussagefähigkeit abgeleitet.

§ 194 BauGB und die ImmoWertV geben vor, was ein Gutachten nachvollziehbar machen muss.

Praktisch bedeutet das: Eine Wertindikation nennt eine Zahl, ein Gutachten macht den Weg dorthin überprüfbar — Stichtag, Verfahrenswahl mit Begründung, Datengrundlage, Anpassungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Genau diese Nachvollziehbarkeit ist es, die Finanzämter und Gerichte prüfen. Wie sich Verkehrswert, Marktwert und tatsächlicher Verkaufspreis begrifflich voneinander abgrenzen, haben wir in einem eigenen Beitrag zu den drei Wertbegriffen ausführlicher dargestellt.

Erbschaft und Schenkung: der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Im Erbfall bewertet das Finanzamt zunächst selbst. Grundbesitz wird nach § 12 Abs. 3 ErbStG mit dem Wert angesetzt, der nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG gesondert festgestellt wird. Diese Feststellung folgt den typisierten Verfahren der §§ 179, 182 bis 196 BewG — nicht einer individuellen Begutachtung des Objekts.

Weicht dieser typisierte Wert vom tatsächlichen Marktniveau ab, greift § 198 BewG. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG). Die Formulierung ist eindeutig: Es besteht keine Gutachtenpflicht, sondern eine Nachweislast. Wer nichts vorlegt, bleibt beim typisierten Wert. Für den Nachweis selbst gelten nach § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften — also die oben beschriebenen Regeln der ImmoWertV.

Welches Gutachten als Nachweis regelmäßig genügt, regelt § 198 Abs. 2 BewG. Als Nachweis dienen kann „regelmäßig“ ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Dieser Zusatz spricht dafür, dass die Aufzählung den Regelfall beschreibt und andere Nachweismittel nicht von vornherein ausschließt; höchstrichterlich geklärt ist das für die seit dem 23. Juli 2021 geltende Fassung noch nicht. Auf diese Lesart sollte sich niemand verlassen: Die für die Finanzämter bindenden gleich lautenden Ländererlasse vom 7. Dezember 2022 setzen für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 voraus, dass das Gutachten von einer der in Absatz 2 genannten Stellen erstellt worden ist; die Nachweislast umfasst auch den Qualifikationsnachweis des Gutachters. Ob ein vorgelegtes Gutachten den Nachweis tatsächlich erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung von Finanzamt und Finanzgericht; erbracht ist er erst, wenn dem Gutachten ohne weitere Beweiserhebung gefolgt werden kann. Wer den Nachweis führen will, sollte die Qualifikation des Gutachters deshalb vorab klären.

Daneben eröffnet § 198 Abs. 3 BewG einen zweiten Weg. Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis dienen und damit das Gutachten entbehrlich machen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind; maßgeblich für die Jahresfrist ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Beide Wege stehen allerdings nicht zur Wahl: Liegen ein solcher Kaufpreis und ein Sachverständigengutachten nebeneinander vor, ist der Feststellung nach den für die Finanzämter bindenden gleich lautenden Ländererlassen vom 7. Dezember 2022 der Kaufpreis zugrunde zu legen; die Finanzverwaltung sieht in ihm den sichersten Anhaltspunkt für den gemeinen Wert. Diese Fassung des § 198 BewG ist nach § 265 Abs. 12 BewG auf Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 anzuwenden. Für Bewertungsstichtage bis zum 22. Juli 2021 gilt die frühere Fassung. Dort setzt der Bundesfinanzhof für den Nachweis durch ein Gutachten voraus, dass es vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammt (BFH, Urteil vom 05.12.2019 – II R 9/18); eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 genügt dafür nicht. Die Finanzverwaltung wendet diese Rechtsprechung nicht an und berücksichtigt auch Gutachten sonstiger Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken; die Gerichte bindet diese günstigere Auffassung nicht.

Der Nachweis nach § 198 BewG: Kaufpreis oder Gutachten — beide stehen nicht zur Wahl.

Wie eng der Spielraum innerhalb des typisierten Verfahrens ist, hat der Bundesfinanzhof im März 2026 präzisiert: Das Finanzgericht darf die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise dem Vergleichswertverfahren grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen; Anlass zur Überprüfung besteht erst, wenn Ermittlungsfehler substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind (BFH, Urteil vom 11.03.2026 – II R 6/23). Der eigenständige Nachweisweg des § 198 BewG bleibt davon unberührt: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts unterliegt nach denselben Entscheidungsgründen der vollen gerichtlichen Überprüfung. Er gewinnt dadurch praktisch an Gewicht.

Zwei Details der Feststellung werden in der Praxis häufig übersehen. Erstens ist ein bereits festgestellter Wert nach § 151 Abs. 3 Satz 1 BewG einer innerhalb einer Jahresfrist folgenden Feststellung für dieselbe wirtschaftliche Einheit unverändert zugrunde zu legen, sofern sich die maßgeblichen Stichtagsverhältnisse nicht wesentlich geändert haben; der Erklärungspflichtige kann nach Satz 2 durch Abgabe einer Feststellungserklärung eine abweichende Feststellung nach den Verhältnissen am Bewertungsstichtag beantragen. Zweitens erfolgt beim Erwerb durch eine Erbengemeinschaft die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit nach § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG in Vertretung der Miterben auf die Erbengemeinschaft. Für Erbengemeinschaften mit gegenläufigen Interessen lohnt es sich daher, die Bewertungsfrage früh gemeinsam zu klären.

Wie groß der steuerlich erfasste Teil dieses Bereichs ist, zeigt die amtliche Statistik; Erwerbe innerhalb der Freibeträge sind darin nicht enthalten. Nach der Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik des Statistischen Bundesamtes (Pressemitteilung Nr. 320 vom 3. September 2025, Berichtsjahr 2024) wurde Grundvermögen — unbebaute und bebaute Grundstücke — im Wert von 46,4 Milliarden Euro übertragen, 1,7 % mehr als im Vorjahr. Gegenläufig entwickelte sich im selben Jahr das übertragene Betriebsvermögen mit 21,5 Milliarden Euro und einem Rückgang von 27,9 %. Für Eigentümer bedeutet die Größenordnung vor allem eines: Grundvermögen ist der Vermögensteil, bei dem sich die Frage nach dem richtigen Wert besonders oft stellt.

Scheidung: zwei Stichtage und zwei Wege zur Wertermittlung

Im Zugewinnausgleich wird nicht ein Wert benötigt, sondern zwei. Anfangsvermögen ist nach § 1374 Abs. 1 BGB das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands gehört. Bewertet wird jeweils zum maßgeblichen Zeitpunkt — und dieser Zeitpunkt liegt bei einer Scheidung regelmäßig weit in der Vergangenheit.

Hinzugerechnet wird nach § 1374 Abs. 2 BGB Vermögen, das ein Ehegatte nach Eintritt des Güterstands von Todes wegen oder mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht, durch Schenkung oder als Ausstattung erwirbt — jeweils nach Abzug der Verbindlichkeiten und nur, soweit es nicht den Umständen nach zu den Einkünften zu rechnen ist. Für Immobilien, die im Wege vorweggenommener Erbfolge übergehen, greift neben der Schenkung vor allem die Alternative des Erwerbs mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht; die Ausstattung nach § 1624 BGB erfasst demgegenüber nur Zuwendungen der Eltern an ein Kind mit Rücksicht auf dessen Verheiratung, Begründung einer Lebenspartnerschaft oder Erlangung einer selbständigen Lebensstellung.

§ 1376 BGB legt die Stichtage fest: Für das Anfangsvermögen zählt der Wert beim Eintritt des Güterstands, für hinzuzurechnendes Vermögen der Wert im Zeitpunkt des Erwerbs (§ 1376 Abs. 1 BGB); für das Endvermögen der Wert bei Beendigung des Güterstands (§ 1376 Abs. 2 BGB). Wird die Ehe geschieden, tritt nach § 1384 BGB für die Berechnung des Zugewinns und für die Höhe der Ausgleichsforderung an die Stelle der Beendigung des Güterstands der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags.

Anfangs- und Endvermögen werden auf zwei verschiedene, zurückliegende Stichtage bewertet.

Für Immobilien ist das folgenreich. Eine Münchner Immobilie kann zwischen Eheschließung und Zustellung des Scheidungsantrags erhebliche Wertveränderungen durchlaufen haben, und beide Stichtage liegen typischerweise in der Vergangenheit. Eine aktuelle Marktpreiseinschätzung beantwortet die Frage deshalb nicht — gebraucht wird eine stichtagsbezogene Bewertung. Der Wert des Anfangsvermögens wird zudem um die zwischenzeitliche Geldentwertung bereinigt, bevor er dem Endvermögen gegenübergestellt wird. Hinzu kommt ein Punkt, der in der Praxis oft unterschätzt wird: Weil die Bewertung einen Verkauf zum Stichtag unterstellt, kann eine daran anknüpfende Steuerlast den anzusetzenden Wert mindern, auch wenn ein Verkauf gar nicht geplant ist. Voraussetzung ist, dass ein Verkauf am Stichtag überhaupt steuerpflichtig gewesen wäre — bei privat gehaltenen Immobilien also innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und außerhalb der dort geregelten Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum. Ob und in welcher Höhe eine Steuerlast anzusetzen ist, ist eine Frage des Einzelfalls und gehört in die steuerliche und familienrechtliche Beratung.

Das Gesetz stellt dafür ein eigenes Instrument bereit. Ist der Güterstand beendet oder hat ein Ehegatte Scheidung, Aufhebung der Ehe, den vorzeitigen Ausgleich des Zugewinns bei vorzeitiger Aufhebung der Zugewinngemeinschaft oder die vorzeitige Aufhebung der Zugewinngemeinschaft beantragt, kann nach § 1379 Abs. 1 BGB jeder Ehegatte Auskunft über das Vermögen zum Zeitpunkt der Trennung verlangen und ebenso über das Vermögen, soweit es für die Berechnung des Anfangs- und Endvermögens maßgeblich ist; auf Anforderung sind Belege vorzulegen. Satz 3 geht weiter und gibt jedem Ehegatten das Recht zu verlangen, „dass der Wert der Vermögensgegenstände und der Verbindlichkeiten ermittelt wird“. Leben die Ehegatten getrennt, ohne dass bereits ein Antrag gestellt ist, besteht der Auskunftsanspruch zum Trennungszeitpunkt nach § 1379 Abs. 2 BGB; dessen Satz 2 erstreckt den Wertermittlungsanspruch entsprechend auf diese Lage.

Für das Anfangsvermögen besteht daneben ein eigener Weg: Nach § 1377 Abs. 2 Satz 3 BGB kann jeder Ehegatte den Wert der Vermögensgegenstände und der Verbindlichkeiten auf seine Kosten durch Sachverständige feststellen lassen. Dieser Anspruch setzt weder Trennung noch einen Antrag voraus und greift damit deutlich früher — er gehört in die Aufnahme des Verzeichnisses nach § 1377 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BGB; stellen beide Ehegatten Bestand und Wert gemeinsam in einem Verzeichnis fest, wird nach § 1377 Abs. 1 BGB im Verhältnis der Ehegatten zueinander vermutet, dass das Verzeichnis richtig ist.

Gerichtliche Verfahren: wer den Sachverständigen bestimmt

Kommt es zum Verfahren, ändert sich die Verfahrensordnung. Güterrechtssachen sind Verfahren über Ansprüche aus dem ehelichen Güterrecht (§ 261 Abs. 1 FamFG) und zählen nach § 112 Nr. 2 FamFG zu den Familienstreitsachen. Für diese erklärt § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG die Allgemeinen Vorschriften der Zivilprozessordnung und die Vorschriften über das Verfahren vor den Landgerichten für entsprechend anwendbar.

Die Folge ist praktisch bedeutsam: In Familienstreitsachen ermittelt das Gericht den Sachverhalt nicht von Amts wegen — § 113 Abs. 1 Satz 1 FamFG schließt die Amtsermittlungsvorschriften des FamFG, darunter § 26 FamFG, von der Anwendung aus —, sondern die Beteiligten tragen vor und bieten Beweis an. Ob ein gerichtlicher Sachverständiger bestellt wird, entscheidet das Gericht — nicht die Partei, die ein Gutachten in Auftrag gegeben hat. Frei ist diese Entscheidung allerdings nicht: Wird für eine streitige und entscheidungserhebliche Wertfrage ordnungsgemäß Sachverständigenbeweis angeboten, darf das Gericht die Beweiserhebung nur aus prozessrechtlich anerkannten Gründen ablehnen.

Ein privat beauftragtes Gutachten bleibt damit nicht wertlos, hat aber eine andere Funktion. Es strukturiert die eigene Position, macht Wertannahmen überprüfbar und ist häufig die Grundlage einer außergerichtlichen Einigung. Es ersetzt jedoch die gerichtliche Beweiserhebung nicht, wenn das Gericht sie für erforderlich hält. Wer ein Gutachten mit Blick auf ein mögliches Verfahren beauftragt, sollte deshalb auf Qualifikation und methodische Nachvollziehbarkeit besonderen Wert legen: Beides entscheidet darüber, wie belastbar das Dokument im Streitfall ist.

Zwangsversteigerung: der Wert wird festgesetzt, nicht verhandelt

In der Zwangsversteigerung liegt die Bewertung vollständig beim Gericht. Nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG wird der Grundstückswert (Verkehrswert) vom Vollstreckungsgericht festgesetzt, „nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen“. Beteiligte können also kein eigenes Gutachten an die Stelle dieser Festsetzung setzen.

Der festgesetzte Wert steuert anschließend die Wertgrenzen des Verfahrens. Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehenbleibender Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts, kann ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen, dessen Anspruch ganz oder teilweise nicht gedeckt ist, bei einem Gebot in dieser Höhe aber voraussichtlich gedeckt wäre (§ 74a Abs. 1 Satz 1 ZVG). Widerspricht der betreibende Gläubiger und macht er glaubhaft, dass ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde, ist der Antrag abzulehnen (§ 74a Abs. 1 Satz 2 ZVG). Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehenbleibender Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag nach § 85a Abs. 1 ZVG ohnehin zu versagen — es sei denn, das Gebot stammt von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten und erreicht zusammen mit dessen voraussichtlichem Ausfallbetrag die Hälfte des Grundstückswerts (§ 85a Abs. 3 ZVG).

Beide Wertgrenzen greifen im neuen Termin nach einer Zuschlagsversagung nicht mehr, wirken bis dahin aber unterschiedlich: Der Antrag nach § 74a Abs. 1 ZVG kann nur bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden (§ 74a Abs. 2 ZVG), während die Hälftegrenze des § 85a Abs. 1 ZVG von Amts wegen zu beachten ist. Wird der Zuschlag aus einem dieser beiden Gründe versagt, ist von Amts wegen ein neuer Termin zu bestimmen; zwischen beiden Terminen sollen mindestens drei Monate liegen, sofern nicht die besonderen Verhältnisse des Einzelfalls etwas anderes gebieten, sechs Monate dürfen nicht überschritten werden (§ 74a Abs. 3, für die Hälftegrenze über § 85a Abs. 2 Satz 1 ZVG). Im neuen Termin greifen die Wertgrenzen des § 74a Abs. 1 und des § 85a Abs. 1 ZVG nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert fest; er steuert die Wertgrenzen des Verfahrens.

Wer die Wertfestsetzung angreifen möchte, muss dies gesondert tun: Der Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswerts ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar, während der Zuschlag und ebenso die Versagung des Zuschlags nicht mit der Begründung angefochten werden können, der Wert sei unrichtig festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Sätze 3 und 4 ZVG).

Wann eine Wertexpertise genügt — und wann nicht

Für die Mehrzahl der Anlässe braucht es kein Vollgutachten. Eine fundierte Wertexpertise trägt bei der Kaufpreisfindung, der Vorbereitung eines Verkaufs, der Nachlassplanung zu Lebzeiten und internen Familiengesprächen. An Gewicht gewinnt ein förmliches Gutachten dort, wo eine Behörde oder ein Gericht den Wert prüft.

Verpflichtend ist es auch dann nicht: Gegenüber dem Finanzamt trägt der Steuerpflichtige lediglich die Nachweislast, und in der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Wert selbst fest.

Als Faustregel aus unserer Beratungsarbeit: Sobald ein Dritter den Wert überprüfen können muss — Finanzamt, Familiengericht, Miterben mit gegenläufigen Interessen — reicht eine Wertindikation nicht mehr aus. In der Zwangsversteigerung gilt das nicht: Dort ersetzt kein eigenes Gutachten die gerichtliche Wertfestsetzung; angreifbar ist allein der Festsetzungsbeschluss. Sobald es hingegen um eine eigene wirtschaftliche Entscheidung geht, ist die schnellere und günstigere Expertise oft der angemessenere Weg.

Der Stichtag entscheidet außerdem mit über den Aufwand. Rückwirkende Bewertungen auf einen weit zurückliegenden Zeitpunkt erfordern historische Marktdaten und eine sorgfältige Herleitung der damaligen Verhältnisse. Wer früh weiß, welcher Stichtag maßgeblich ist, spart im Verfahren Zeit und Diskussion.

Als inhabergeführtes Familienunternehmen mit langjährigen Stammkunden sehen wir Bewertungsanlässe selten isoliert. Ein Erbfall, eine Trennung oder eine anstehende Übertragung verändern nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern auch die Frage, welchen Zeitraum eine Familie überhaupt betrachtet. Wir raten Eigentümern deshalb, den Bewertungsanlass früh zu benennen und den maßgeblichen Stichtag festzuhalten, bevor Verhandlungen beginnen. Diese Reihenfolge nimmt später viel Konfliktstoff aus dem Verfahren.

Für eine erste Einordnung Ihres Bewertungsanlasses und die Frage, welcher Stichtag für Sie maßgeblich ist, sprechen Sie uns gerne an — Kontakt aufnehmen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Sachverständigenberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Rücksprache mit qualifizierten Fachberatern.

Häufige Fragen

Wann ist ein Verkehrswertgutachten gesetzlich vorgeschrieben?

Eine allgemeine Pflicht besteht nicht. In der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG selbst fest. Bei Erbschaft und Schenkung besteht nach § 198 Abs. 1 BewG lediglich eine Nachweislast, wenn ein niedrigerer Wert als der typisierte Wert angesetzt werden soll.

Welches Gutachten erkennt das Finanzamt als Nachweis an?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurden. Ob es den Nachweis erbringt, würdigen Finanzamt und Finanzgericht frei. Das gilt für Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021; davor verlangt der Bundesfinanzhof ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Kann ein Kaufpreis das Gutachten ersetzen?

Ja, unter engen Voraussetzungen. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind. Er ersetzt das Gutachten nicht nur — er geht ihm vor: Liegen beide vor, legt die Finanzverwaltung den Kaufpreis zugrunde.

Welcher Stichtag gilt bei einer Scheidung?

Es gelten zwei Stichtage. Das Anfangsvermögen wird nach § 1376 Abs. 1 BGB auf den Eintritt des Güterstands bewertet, das Endvermögen nach § 1376 Abs. 2 BGB auf dessen Beendigung. Bei einer Scheidung tritt nach § 1384 BGB die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags an die Stelle der Beendigung des Güterstands — der Stichtag für das Anfangsvermögen bleibt unverändert.

Nützt ein eigenes Gutachten im Gerichtsverfahren?

Es kann die eigene Position stützen und außergerichtliche Einigungen erleichtern. In Familienstreitsachen gelten über § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG die Allgemeinen Vorschriften der Zivilprozessordnung entsprechend. Ob zusätzlich ein gerichtlicher Sachverständiger bestellt wird, entscheidet das Gericht und nicht die beauftragende Partei.

Verfasst von Verena Butschal — Geschäftsführende Gesellschafterin, lizenzierte Immobilienmaklerin nach § 34c GewO